換個新環境是很開心,但找點不是去逛逛就算了。

以Alpha的經驗,很多人在聯想到這個詞的時候,往往會跟國際型的Apple、Google、Nike、Facebook辦公室做風格與設計上的連結。但當創業當老闆或是接手企業的同時,你真的相信這些國際辦公室真的是以「美感」做為最大考量嗎?

這些企業的辦公室設計「其實早用實際效益作為出發點」,並往兩個大方向進行。

  • 對內管理:坪效率、使用率、工作效率、企業理念、企業氛圍、營運建置、人才吸引 等
  • 對外形象:曝光率、行銷可能性、企業理念、產品連結性、品牌標的性、地域價值提升 等

所以,大家看到的美美完工照,都是在這總總需求底下的附屬品。風格總是最後的事情,因為當逐一釐清企業的目標與需求後,辦公室就會自然產生出它該有的樣貌,今天先聊聊這一切的基礎,選點與坪效的相互關係。

旋轉拍賣辦公室設計,Alpha卻說不是從設計談起?

旋轉拍賣是從新加坡遠渡而來的「全新/二手商品」買賣交易平台,這次從原先台灣的規模擴張,目標除了打響企業知名度外,更希望招攬更多的台灣電腦工程師,讓台灣分部成為RD重鎮。

因此,第一步是「地點」,而不是著手設計。

公司的擴展,第一步往往是「辦公人員要放去哪」以及「幾年內會成長到多少人」。因此在對內管理中人數的增加、空間運用時所投入的成本,其中包含租金、裝潢費用、坪效率、流動資金、營業支出攤提,都會是最初步考量的事情。

這是Alpha在協助旋轉拍賣選點時,根據幾個考量中的承租地點所計算的「空間成本」


Plan A|10年全新商辦大樓

空間效能評估
實內坪數:根據房仲提供圖面約100坪
坪效坪數:計算空間樑柱、稜角區域、逃生門與大門的動線交疊後,人員可規劃坪數約90坪。

空間成本評估
基礎環境:冷氣、隔間、地板、天花需做運用處理,需局部挪移隔間、動線、硬體。概約6萬/坪
營運規劃:3年內成長到50名旋轉夥伴,包含8成工程師(桌面至少180cm)。空間緊繃座位約40人
活動規劃:所需會議室3間、活動場地、休憩區、形象區。約佔此空間20坪。
租金期限:20萬/月,一年約。每年續簽。
規範影響:冷氣會在18:00後關閉,後續必須當月申請並額外購買耗電率。

我們先以這樣,做一個簡單版本的計算。

租金:20(萬) x 12(月)x 5(年)= 1200萬
裝潢成本:100(坪)x 6(萬)=600萬(建材以五年做評估)
規範成本:18:00 – 00:00 需購買電量,成本增加
坪效成本:若照目標成長,約第4年超越40人,需另租辦公空間。我們算2萬租一個小辦公室就好。

從設計角度,做一個簡單版本的五年營運坪效

1200萬(租金)+ 600萬(裝潢)+ 24萬(第五年小辦公室租金)+80萬(五年電量購買)=1904萬
再拿來跟後來協助挑選的空間,做一個比較值。


Plan B|35年舊型商辦大樓

空間效能評估
實內坪數:根據房仲提供圖面約120坪
坪效坪數:格局方正,人員可規劃坪數約115坪。

空間成本評估
基礎環境:空間完全無隔間,但冷氣等設備一應俱全。以辦公室啟動成本座規劃,概約2-3萬/坪
營運規劃:3年內成長到50名旋轉夥伴,沒有問題,最多座位數可達60人。
活動規劃:所需會議室3間、活動場地、休憩區、形象區。約佔此空間15坪。
租金期限:25萬/月,2年約。每2年續簽。
規範影響:無大樓規範與管理費用。

辦公室設計角度再計算一次。

租金:25(萬) x 12(月)x 5(年)= 1500萬
裝潢成本:120(坪)x 3(萬)=360萬(建材以五年做評估)
規範成本:無特別規範
坪效成本:可直接用50人座規劃,在第一次進場安排好管路位置。

最後做一個簡單版本營運坪效比

1500萬(租金)+ 360萬(裝潢)= 1860萬
從這個角度來看,雖然租金比較高,地點看似老舊不堪。但其實省下既有空間的拆除成本外,更因為格局方正而高出約10%坪效使用率。並同時間降低了人員擴展後所投入的成本風險以及額外承租的租金、裝潢費用。

所以「辦公室設計」,從來都是最後的事,風格也是。

兩相比較下來,沒有設計與工程經驗的人,就先被新大樓吸引了!不但是全新大樓外,租金還比較便宜,已經有既有的隔間了!天花地板的都美美的!感覺100坪也一定做得下50人!租了!

Alpha:租了就掰了!先緩緩!

原因就在於剛剛我們計算的坪效比,而且這只是針對可能性的使用狀況,單純針對「辦公空間」的租屋狀況與未來使用做一個最基礎的計算而已。然而在規劃旋轉拍賣的辦公室時,設計師的能力還必須回頭審查對內管理所產生的問題點,以及對外企業形象所涵蓋的接觸點。

老闆扔了搬新家的問題給你嗎?先考量一下承租費用的坪效問題吧!